珠海市农贸市场专项规划

The special plan for the open markets of Zhuhai

文  本

  四川省蓝地规划设计研究院有限公司

    SICHUAN LAND PLANNING & DESIGN INSTITUTE(LTD.)

2009年11月

目    录

第一章  总  则 1

第二章  农贸市场规划定位及类别 2

第三章  农贸市场相关指标 2

第四章  农贸市场布局规划 4

第五章  农贸市场布局规划调整原则 4

第六章  农贸市场开办条件 5

第七章  农贸市场近期实施规划 6

第八章  大型批发市场发展规划 6

附录  名词解释 8

第一章  总  则

第一条  为贯彻、完善《珠海市城市总体规划》、《深化珠海市农贸市场管理体制改革方案》的宏观意图，促进珠海市农贸市场的建设和发展，将规划的宏观意图落到实处，特制定本规划文本。

第二条  本文本适用于珠海市市域范围内农贸市场的规划设计和建设管理的控制，不作施工建设依据。

第三条  本规划成果包括文本、图则、说明书和规划图纸。规划图纸和说明书是文本及图则的技术支撑，文本与图则同时使用，二者不可分割，双向共同控制。

第四条  执行主体和管理权限：本规划由珠海市人民政府组织实施，珠海市规划局、珠海市经济贸易局依法按照本规划进行管理。

第五条  规划期限

本次规划的期限为2009-2020年，其中近期建设期限为2009-2013年。

第六条  规划范围

本次规划的范围为珠海市市域范围，包括香洲区、斗门区、金湾区3个地区，总面积约为7653平方公里，其中陆域面积约为1687.8平方公里。

第七条  规划对象

本次规划的对象为规划范围内所有农贸市场，即规划所划分的中心农贸市场（综合市场）和社区农贸市场（肉菜市场）。

第八条  规划目标

近期目标：解决旧城区农贸市场存在突出问题，在新城区合理布局新增农贸市场，形成布局合理、体系完善，服务便捷的农贸市场服务体系。

远期目标：合理布局全市农贸市场，形成以大型批发市场为龙头、中心农贸市场（综合市场）为骨干、社区农贸市场（肉菜市场）为基础的，具有区域辐射能力的市场网络和健全的农副产品流通体系。

第九条  规划原则

1、与城市规划相结合原则

2、与城市环境相协调原则

3、因地制宜原则

4、循序渐进原则

5、重点控制近期原则

第十条  规划思路

1、解读信息，了解相关城市规划状况

2、深入调查，掌握农贸市场现状及存在问题

3、明确定位，正确把握农贸市场的公益性

4、突出重点，引导建设农贸市场体系

5、操作可行，落实农贸市场建设控制指标

第二章  农贸市场规划定位及类别

第十一条  农贸市场规划定位

农贸市场，是城乡公共服务配套设施的一部分，城乡商业网点的组成要素，为其附近城乡居民销售农副产品的交易场所，并附带有部分商业职能。

第十二条  规划将珠海市农贸市场划分为2个类别，分别为中心农贸市场（综合市场）和社区农贸市场（肉菜市场）。

第三章  农贸市场相关指标

第十三条  农贸市场开发强度指标只针对城市内独立占地的中心农贸市场（综合市场），其开发强度为：容积率：2.0、建筑密度：35%、建筑高度：24米。

第十四条  开发强度指标均为上限指标。农贸市场开发建设中，可根据实际情况，通过相关城市规划的指引对指标进行调整。

第十五条  服务半径

表3-1  农贸市场服务半径标准一览表

第十六条  服务人口

表3-2  农贸市场服务人口标准一览表

第十七条  建设规模

表3-3  农贸市场建设规模标准一览表

注：规划确定社区农贸市场（肉菜市场）均为配建设置。

第十八条  配建停车位

表3-4  规划制定农贸市场配建停车位标准一览表

第四章  农贸市场布局规划

第十九条  形成城市中心农贸市场（城市综合市场）与城市社区农贸市场（城市肉菜市场）共存，城市中心农贸市场（城市综合市场）为主的农贸市场体系。就服务半径、服务人口而言，构成城市中心农贸市场（城市综合市场）对城市建设区基本全覆盖，城市社区农贸市场（城市肉菜市场）补充完善的空间结构。

第二十条  珠海市全市范围内共规划中心农贸市场（综合市场）132个，包括香洲区58个，其中新建19个；斗门区47个，其中新建27个；金湾区27个，其中新建16个。

第二十一条  社区农贸市场（肉菜市场）可根据区域居民实际需求，按照本规划制定的指标和布点原则合理布置。

第二十二条  农贸市场用地定义为公共性商业用地，属于商业用地类别，在其地价、建筑规模、建设模式等方面区别于单纯商业用地开发，并可享受政府相关优惠政策。

第五章  农贸市场布局规划调整原则

第二十三条  在城市远期发展中，若部分居住区建成的居住用地内可容纳人口与《珠海市城市总体规划》及各区域分区规划所确定的人口规模不符，即规划确定农贸市场服务人口与该区域实际居住人口不符时，在保证其点位的基础上，可调整其等级、服务半径、服务人口、建设规模等指标。

第二十四条  在远期城市规划、建设中，如果一独立功能区出现大面积的用地功能调整，特指由居住用地调整为其他用地性质，或其他用地性质调整为居住用地，必须根据调整方案对该独立功能区及其周边密切相关居住区范围内的所有农贸市场按规划确定指标进行整体调整。

第二十五条  在保证农贸市场服务半径、服务人口、建设规模的基础上，允许中心农贸市场（综合市场）在200米范围内进行点位调整。如农贸市场调整范围超过以上规定，应对该农贸市场所处的功能区范围内（以其为中心原则上不小于5平方公里，独立功能区除外）的所有农贸市场按规划确定指标进行整体调整。

第二十六条  由社区农贸市场（肉菜市场）调整为中心农贸市场（综合市场）的原则上在满足国土、规划及其他相关要求的情况下允许调整；由中心农贸市场（综合市场）调整为社区农贸市场（肉菜市场）的必须对其所处功能区范围内（以其为中心原则上不小于5平方公里，独立功能区除外）的所有农贸市场按规划确定指标进行整体调整。

第六章  农贸市场开办条件

第二十七条  中心农贸市场（综合市场）开办条件

1、用地应符合土地利用总体规划及城市规划相关规定。

2、中心农贸市场（综合市场）点位、开发强度、服务半径、服务人口、建筑面积、经营面积、配建停车位数应符合本规划相关规定。

3、中心农贸市场（综合市场）为室内市场，其建筑物应为框架结构或钢筋混凝土结构。

4、市场经营农副产品的面积不低于65%。如分为两层设置，需按《珠海市农贸市场改造升级基本标准》相关规定执行。

5、市场经营范围、内部设施、环卫要求、消防要求、管理措施应满足珠海市相关行业标准。

第二十八条  社区农贸市场（肉菜市场）开办条件

1、社区农贸市场（肉菜市场）可根据区域居民实际需求合理布置，但不能临城市快速路、城市主干道。

2、社区农贸市场（肉菜市场）服务半径、服务人口、建筑面积、经营面积、配建停车位数应符合本规划相关规定。

3、社区农贸市场（肉菜市场）为建筑物底层配建式室内市场，可不单独占地。如需单独占地建设，其用地应符合土地利用总体规划及城市规划相关规定，其建筑物按中心农贸市场（综合市场）相关规定建设。

4、社区农贸市场（肉菜市场）应设置于商业服务业设施建筑底层。在无条件区域，可设置于居住建筑底层，但需经过该居住建筑业主委员会同意。

5、市场经营农副产品的面积不低于80%。

6、市场经营范围、内部设施、环卫要求、消防要求、管理措施应满足珠海市相关行业标准。

第七章  农贸市场近期实施规划

第二十九条  在近期实施规划中，可增设部分临时社区农贸市场（肉菜市场），以满足城乡人民的日常生活需求。

第三十条  珠海市全市范围内近期共规划中心农贸市场（综合市场）78个，包括香洲区39个，其中新建10个；斗门区23个，其中新建3个；金湾区16个，其中新建7个。

第三十一条  近期急需新建农贸市场的区域11处，其中香洲区9处、斗门区2处。

第八章  大型批发市场发展规划

第三十二条  大型批发市场发展规划原则

1、市场具有大区域辐射职能

2、市场发展逐步从无序到有序，从低级到高级

3、市场选址逐步向城市建设区边缘或外围转移

4、市场选址与城市物流配送中心相结合

5、大型批发市场类别应与珠海市优势农副产品挂钩

第三十三条  大型批发市场布局引导

1、应符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关文件和条例的规定，特别是选址应符合对用地性质、强度等方面的要求

2、应设置在城市建设区边缘或外围，同时保证交通便利，方便货物运输，有足够的停车、仓储场地

3、对于农副产品来源特殊的大型批发市场（如海产品市场），应设置在靠近产区或主要流通要道的地区

4、应综合考虑现状基础、农副产品来源和类型等因素的影响，尽可能将相同、相关的市场集中统一的布置在同一区域

第三十四条  大型批发市场控制指标

用地面积：≥20000m²；容积率：≤1.0；建筑密度：≤30%；建筑高度：≤20m；配建停车位：1.0-2.0车位/100m²建筑面积。

附录  名词解释

1、中心农贸市场：也可被称做综合市场，是为城市居民、村镇居民、村民提供日常所需鲜活蔬菜、水产品、农副产品、食品、副食品的城市居住区级公共服务配套设施。并在保证经营农副产品的面积不低于65%的基础上，同时经营部分生活用品、生产资料的单独占地式框架结构或钢筋混凝土结构的室内市场。规划按照该类市场所处的不同功能区划分为2类，分别为城市中心农贸市场（城市综合市场）、村镇中心农贸市场（村镇综合市场）。

2、社区农贸市场：也可被称做肉菜市场，是为城市居民、村镇居民、村民提供日常所需基础肉菜食品的城市居住小区级公共服务配套设施。并在保证经营农副产品的面积不低于80%基础上，同时经营部分生活用品、生产资料的配建式市场，一般不单独占地。规划按照该类市场所处的不同功能区划分为2类，分别为城市社区农贸市场（城市肉菜市场）、村镇社区农贸市场（村镇肉菜市场）。

3、旧城区：指城市现状集中建设区，城市建设主要在2000年以前的区域，主要包括香洲中心城区、南湾城区、唐家湾城区、斗门城区、金湾城区现状已形成规模的旧城集中城市建设用地。

4、新城区：指城市现状集中建设区外，已开始城市化建设，但未成规模，城市建设主要在2000年以后的区域，和已纳入城市远期建设范围内的城市规划建设区。

5、乡村区：指那些位于城市远期建设范围外的村镇建设区，包括珠海市全部城镇、乡村。

6、服务半径：指居民到达最近农贸市场的最大直线距离，单位为“米”。

7、服务人口：指在服务半径内，农贸市场辐射人口数，单位为“万人”。

8、用地面积：指农贸市场的建设地块面积，不仅包括农贸市场本身的建筑基底面积，还包括农贸市场配套的附属建筑物、停车场及开敞空间面积等。

9、建筑面积：指农贸市场建筑的总建筑面积。

10、营业面积：实际用于进行农副产品经营活动的面积。

珠海市农贸市场专项规划

The special plan for the open markets of Zhuhai

说明书 

  四川省蓝地规划设计研究院有限公司

    SICHUAN LAND PLANNING & DESIGN INSTITUTE(LTD.)

2009年11月

目    录

前  言 1

第一章  规划总则 1

一、规划期限 1

二、规划范围及对象 2

1、规划范围 2

2、规划对象 2

三、规划依据 2

1、相关法律、法规和规范 2

2、上层次及相关的规划 2

四、规划目标 3

五、规划原则 3

1、与城市规划相结合原则 3

2、与城市环境相协调原则 3

3、因地制宜原则 3

4、循序渐进原则 4

5、重点控制近期原则 4

六、规划思路 4

1、解读信息，了解相关城市规划状况 4

2、深入调查，掌握农贸市场现状及存在问题 4

3、明确定位，正确把握农贸市场的公益性 4

4、突出重点，引导建设农贸市场体系 5

5、操作可行，落实农贸市场建设控制指标 5

七、技术方法 5

1、现状调研 5

2、公众参与 5

3、类比研究 5

4、规范衔接 5

八、技术路线 6

第二章  农贸市场规划定位及类别 7

一、农贸市场概念 7

二、农贸市场定位 7

三、农贸市场类别划分 7

1、中心农贸市场（综合市场） 7

2、社区农贸市场（肉菜市场） 7

四、农贸市场定性 8

第三章  农贸市场现状概况 8

一、现状农贸市场基本概况 8

二、现状农贸市场分布状况 9

1、分布区域划分 9

2、中心农贸市场（综合市场）分布状况 9

3、社区农贸市场（肉菜市场）分布状况 9

4、各区域市场密度指标 10

三、现状农贸市场建设状况 10

四、现状农贸市场主要特征及问题 11

1、香洲区农贸市场主要特征及问题 11

2、斗门区农贸市场主要特征及问题 11

3、金湾区农贸市场主要特征及问题 12

4、结论 12

第四章  农贸市场布局规划 12

一、珠海市农贸市场的发展趋势 12

二、布局规划原则 13

三、布局规划思路 13

四、布局规划 14

1、规划指标 14

2、规划布点 19

3、农贸市场用地所属类别 20

五、布局规划调整原则 20

六、农贸市场开办条件 21

1、中心农贸市场（综合市场）开办条件 21

2、社区农贸市场（肉菜市场）开办条件 21

第五章  农贸市场近期实施规划 22

一、近期实施规划原则 22

二、近期实施规划目的 22

三、近期实施规划 22

1、近期实施规划模式 22

2、近期实施规划布点 22

四、近期急需新建农贸市场区域 22

第六章  大型批发市场发展规划 23

一、大型批发市场发展规划原则 23

二、大型批发市场布局引导 24

三、大型批发市场布点 24

四、大型批发市场控制指标 25

第七章  实施建议 25

一、规划建议 25

1、发展新市场 25

2、建临时市场 25

3、改造旧市场 25

4、整顿现有市场 25

二、政策建议 26

前  言

珠海市位于广东省南部珠江三角洲，珠江出海口西岸，濒临南海，毗邻澳门，是珠三角区域中心城市。市域总面积为7653平方公里，其中陆地面积1687.8平方公里、海域面积5952.2平方公里，有岛屿146个，素有“百岛之市”美誉。

1980年8月，第五届全国人民代表大会第十五次会议批准，在珠海设置经济特区。珠海市经济特区创办以来，珠海始终走在改革开放前沿，已迈进全国城市综合实力50强行列。2008年，珠海市实现地区生产总值（GDP）992亿元，人均GDP达68400元，财政一般预算收入达92亿元。珠海市常住总人口为145.44万人，其中户籍人口95.69万。城镇人口128.29万人，城市化水平为88.21％。

2008年12月，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020）》编制完成，纲要中明确指出，珠海要充分发挥经济特区和区位优势，加快交通基础设施建设，尽快形成珠江口西岸交通枢纽，增强高端要素聚集发展功能和创新发展能力，提升核心竞争力，提高发展带动能力，建成现代化区域中心城市和生态文明新特区，争创科学发展示范市。

农贸市场作为城市建设中的重要组成部分，是珠海市现代化区域中心城市、生态文明新特区建设及争创科学发展示范市的重要基础支撑。为进一步贯彻落实科学发展观，科学合理地优化珠海市农贸市场布局，建立一个以人为本的适应现代化城市发展要求的农贸市场体系，《珠海市农贸市场专项规划》的编制工作尤为重要。

2008年12月，四川省蓝地规划设计研究院有限公司通过公开招投标的方式，承担了《珠海市农贸市场专项规划》的研究编制工作。

第一章  规划总则

一、规划期限

本次规划的期限为2009-2020年，其中近期建设期限为2009-2013年。

二、规划范围及对象

1、规划范围

本次规划的范围为《珠海市城市总体规划（2001-2020）》所确定的珠海市市域范围，包括香洲区、斗门区、金湾区3个地区，总面积约为7653平方公里，其中陆域面积约为1687.8平方公里。

2、规划对象

本次规划的对象为规划范围内所有农贸市场，即规划所划分的中心农贸市场（综合市场）和社区农贸市场（肉菜市场）。

三、规划依据

1、相关法律、法规和规范

1）《中华人民共和国城乡规划法》；

2）《城市规划编制办法》；

3）《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）；

4）《村镇规划标准》（GB5188-93）；

5）《广东省标准居住小区技术规范》；

6）《广州市居住区公共配套设施配建分类、分项控制指标》；

7）《珠海市城市规划技术标准与准则》；

8）《珠海市商品交易市场管理条例》；

9）《乡镇集贸市场规划设计标准》；

10）《深化珠海市农贸市场管理体制改革方案》；

11）《珠海市农贸市场改造升级基本标准》。

2、上层次及相关的规划

1）《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020）》；

2）《珠海市城市总体规划（2001—2020）》；

3）《珠海市近期建设规划（2006—2010）》；

4）《珠海市中心城区分区规划（2006—2020）》；

5）《珠海市斗门城区分区规划（2003—2020）》；

6）《珠海市唐家湾地区分区规划（2008—2020)》；

7）《横琴岛开发建设分区规划（2006—2020)》；

8）《珠海市西湖片区分区规划（2005—2020）》；

9）《珠海市港区新城分区规划（2006—2020)》；

10）《珠海市航空产业园空间布局规划（2007—2030）》；

11）《珠海市南湾城区分区规划（2004—2020）》；

12）《珠海市商业网点发展规划（2001—2007）》。

四、规划目标

立足当前，着眼长远，解决农贸市场当前的突出问题，引导农贸市场持续健康发展，满足人民群众不断提高的生活需求。引导建设一个既布局优化、结构合理、公益与效益相协调，同时又具有高度可操作性和可实施性的农贸市场布局体系，并对今后珠海市农贸市场提出统一的规划要求、配置标准，指导农贸市场的改造与新增建设。

近期目标：解决旧城区农贸市场存在突出问题，在新城区合理布局新增农贸市场，形成布局合理、体系完善，服务便捷的农贸市场服务体系。

远期目标：合理布局全市农贸市场，形成以大型批发市场为龙头、中心农贸市场（综合市场）为骨干、社区农贸市场（肉菜市场）为基础的，具有区域辐射能力的市场网络和健全的农副产品流通体系。

五、规划原则

1、与城市规划相结合原则

农贸市场规划应充分与《珠海市城市总体规划》、《珠海市近期建设规划》和各区域分区规划、控制性详细规划相结合，以各类型的城市规划作为农贸市场规划编制主要支撑。

2、与城市环境相协调原则

随着现代城市建筑、城市环境质量的不断提升，农贸市场作为城市构成元素之一，应该充分与城市建设状况、市场周边环境相协调。

3、因地制宜原则

根据现状各农贸市场所处的位置及存在的不同情况和问题，采取不同的规划方式，不搞“一刀切”。对新增农贸市场，应充分分析所处区域未来发展状况，确定其建设模式、市场类别、服务半径、服务人口等指标。

4、循序渐进原则

在农贸市场建设过程中，首先，在旧城区应解决当前突出问题，并采取先易后难、逐个突破的策略，形成示范带动效应；其次，通过“补缺”的方式，在城市农贸市场布局缺口较大区域新增农贸市场；最后，以规划为依据，在城市未来发展区域控制农贸市场的建设，并最终形成合理的农贸市场体系。

5、重点控制近期原则

农贸市场作为与市民生活息息相关的公共服务商业设施，其近期建设状况直接影响未来规划的实施性，应重点控制农贸市场近期建设，并根据近期城市发展状况，形成合理、有效的农贸市场建设近期实施方案，并与远期农贸市场建设相结合，避免重复建设、结构混乱的现象。

六、规划思路

1、解读信息，了解相关城市规划状况

充分解读和消化与本规划相关的《珠海市城市总体规划》、《珠海市近期建设规划》和各区域分区规划、控制性详细规划等规划，了解各相关规划的精髓、思路和意图，以及对编制农贸市场专项规划的各项原则和相关要求，并结合各类规划，尽量减少和避免各方面矛盾，较好协调、处理各方面的关系，提高规划编制效率及准确性。

2、深入调查，掌握农贸市场现状及存在问题

对珠海市现状农贸市场进行详尽踏勘，掌握第一手资料，同时与各相关职能部门充分沟通并收集相关资料，进行分类归纳、分析、汇总，并通过公众走访的方式了解广大市民的需求，掌握现状农贸市场存在问题，以使规划编制更符合规划区域的实际情况，增强规划的可操作性。

3、明确定位，正确把握农贸市场的公益性

农贸市场是农副产品流通的主要渠道，是一种竞争性的商业业态，同时，与其他经营业态相比，具有品种更齐全、更新鲜鲜活、选择性更强、交易方式灵活方便的经营特点。农贸市场作为珠海市农产品流通的重要环节、为群众提供放心消费环境的主要载体、城乡居民“菜篮子”商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，与人民群众生活质量密切相关，而且在一定区域内具有独占性。

4、突出重点，引导建设农贸市场体系

按照“控制总量，盘活存量，调整增量，改造与新建相统筹，业态升级与优化相结合”的总体思路，通过农贸市场专项规划的编制，改善农贸市场的空间布局，重点构建农贸市场服务体系和指标控制体系，并与城市总体规划、城市近期建设规划、分区规划和控制性详细规划相衔接。

5、操作可行，落实农贸市场建设控制指标

控制性详细规划是政府规划行政主管部门进行城市规划管理和建设管理的重要管理依据文件，因此，农贸市场专项规划应以控制性详细规划为基础控制平台，使农贸市场专项规划和管理更具可操作性，重点在于落实农贸市场位置、规模、服务半径、服务人口、配建停车位等方面的控制指标。

七、技术方法

1、现状调研

通过资料查询、部门访谈、现场踏勘、问卷调查等手法调查农贸市场建设现状、分布情况、使用情况、相关规划情况和规划预留用地情况，了解各层面的发展规划、发展设想以及最关注的难题，全面掌握现有的开发建设基本情况。

通过网络体系分析、建设水平分析、分布结构分析、经营体制分析来总结建设现状存在的问题，分析问题并提出解决的措施。对发展前景进行综合研究，来进一步确定农贸市场的需求情况，为下一步规划打下坚实而科学的基础。

2、公众参与

通过问卷调查、访谈、公示等方式让群众积极参与本次规划中来，广泛征集市民发展意愿，听取市民心声，使本次规划更接近群众，更好更方便的为群众服务，真正体现规划设计的人文关怀。

3、类比研究

分析相关理论，借鉴相似城市、区域在农贸市场规划建设方面的经验和教训，以启发认识、拓展思维，来分析、探讨、规划市场体系的建立、规模的控制、改造的模式、业态优化等具体问题。

4、规范衔接

查阅涉及农贸市场建设的国家、地方、省、市相关规范，并根据珠海市农贸市场建设的实际情况，分析未来珠海市经济、社会发展以及城市化水平状况，制定一套符合珠海实际的农贸市场建设规范。

八、技术路线

本次规划采用的技术路线如下：

第二章  农贸市场规划定位及类别

一、农贸市场概念

农贸市场，是由市场开办者提供固定营业位置（包括档位、摊位、卡位、店铺、营业房）和相应设置，提供物业服务，实施经营管理，有多个经营者进场独立从事蔬菜、肉类、水产品、禽蛋、豆制品、调味品、熟食卤品、腌腊制品、粮油制品、水果、副食品、干货、花木、土特产等商品经营的永久固定场所，属于城市公共配套服务设施。

二、农贸市场定位

农贸市场，是城乡公共服务配套设施的一部分，城乡商业网点的组成要素，为其附近城乡居民销售农副产品的交易场所，并附带有部分商业职能。

三、农贸市场类别划分

根据农贸市场现状情况，为方便规划实施、行业管理，本次规划将珠海市农贸市场主要划分为2个类别，分别为中心农贸市场（综合市场）和社区农贸市场（肉菜市场）。

1、中心农贸市场（综合市场）

中心农贸市场也可被称做综合市场，是为城市居民、村镇居民、村民提供日常所需鲜活蔬菜、水产品、农副产品、食品、副食品的城市居住区级公共服务配套设施。并在保证经营农副产品的面积不低于65%的基础上，同时经营部分生活用品、生产资料的单独占地式框架结构或钢筋混凝土结构的室内市场。

规划按照该类市场所处的不同功能区划分为2类，分别为城市中心农贸市场（城市综合市场）、村镇中心农贸市场（村镇综合市场）。

2、社区农贸市场（肉菜市场）

社区农贸市场也可被称做肉菜市场，是为城市居民、村镇居民、村民提供日常所需基础肉菜食品的城市居住小区级公共服务配套设施。并在保证经营农副产品的面积不低于80%基础上，同时经营部分生活用品、生产资料的配建式市场，一般不单独占地。

规划按照该类市场所处的不同功能区划分为2类，分别为城市社区农贸市场（城市肉菜市场）、村镇社区农贸市场（村镇肉菜市场）。

四、农贸市场定性

在社会主义市场经济充分发展的今天，农贸市场虽然仍是农产品流通的主渠道，但并非唯一渠道，它需要面对连锁超市和小型士多店等多种业态的激烈竞争。与上述其他经营业态相比，农贸市场具有品种更齐全、更新鲜鲜活、选择性更强、交易方式更灵活方便的经营特点。因此，农贸市场是一种竞争性的商业业态，不具备天然的垄断性。

另一方面，由于现阶段经济发展水平、群众消费习惯等客观需求，在今后相当长的一段时期内，农贸市场仍将是珠海市农产品流通的重要环节和为群众提供放心消费环境的主要载体，与人民群众生活质量密切相关。因此，农贸市场应具有公益性以及和人民群众居住特点相称的区域独占性。

综上所述，农贸市场定位为在一定时期内具有区域独占性、公益性、非垄断的竞争性商业设施。

第三章  农贸市场现状概况

一、现状农贸市场基本概况

截止2008年12月底，全市共有农贸市场129个，根据本次规划划定的农贸市场分类标准，包含中心农贸市场（综合市场）81个、社区农贸市场（肉菜市场）48个。

表3-1  现状各区域农贸市场统计表

表3-2  珠海市2007年现状人口统计表

二、现状农贸市场分布状况

1、分布区域划分

为方便解释现状、规划农贸市场分布状况，并根据城市建设、发展状况制定不同的农贸市场规划控制指标，规划将同一地区划分为3种不同区域：

1）旧城区：指城市现状集中建设区，城市建设主要在2000年以前的区域，主要包括香洲中心城区、南湾城区、唐家湾城区、斗门城区、金湾城区现状已形成规模的旧城集中城市建设用地；

2）新城区：指城市现状集中建设区外，已开始城市化建设，但未成规模，城市建设主要在2000年以后的区域，和已纳入城市远期建设范围内的城市规划建设区；

3）乡村区：指那些位于城市远期建设范围外的村镇建设区，包括珠海市全部城镇、乡村。

2、中心农贸市场（综合市场）分布状况

现状城市中心农贸市场（城市综合市场）主要分布在八、九十年代城市建设区内，如香洲区范围内的老香洲片区、拱北片区；斗门区范围内的井岸片区。

现状村镇中心农贸市场（村镇综合市场）主要分布在由旧村改造的城市建设区和现状保留的大面积集中村镇建设区内。

3、社区农贸市场（肉菜市场）分布状况

现状城市社区农贸市场（城市肉菜市场）主要分布在新城区内近几年城市化发展较快的区域，如香洲区范围内的新香洲片区、吉大片区、上冲片区、前山片区。

现状村镇社区农贸市场（村镇肉菜市场）主要分布在集中建设区面积较小的村镇内。

4、各区域市场密度指标

表3-3  现状香洲区农贸市场密度一览表

表3-4  现状斗门区农贸市场密度一览表

表3-5  现状金湾区农贸市场密度一览表

三、现状农贸市场建设状况

经过对现状农贸市场的踏勘、走访及收集各农贸市场资料来看，截止2008年12月底，珠海市现状农贸市场用地面积共为340831m²，建筑面积共为409133m²，其中营业面积为252924m²，人均营业面积为0.17m²/人，共有摊位数14269个。

表3-6  现状各区域农贸市场建设状况一览表

四、现状农贸市场主要特征及问题

1、香洲区农贸市场主要特征及问题

旧城区内农贸市场布局较为合理，其中老香洲、拱北片区内，农贸市场布点合理，服务半径适中，对社区覆盖充分，不存在重叠问题，能较好满足市民的日常生活要求。但吉大、唐家湾片区现状农贸市场布点不均匀，部分区域缺乏相应的农贸市场配套，需要依赖于周边区域农贸市场的服务，从而造成周边个别农贸市场服务半径过大的现象，如吉大片区的石花山区域；而部分区域又存在农贸市场布点过于密集的现象，服务半径严重重叠，例如吉莲市场与吉大市场；唐家旧市场和唐家中心农贸市场。

新城区内农贸市场缺口较大，单位面积1平方公里范围内无农贸市场的区域主要是新香洲片区、前山片区、南屏中心城区，特别是新香洲片区内的人民西路与三台石路交汇处；前山片区的翠微西路以南、三台石路以西区域；南屏中心城区的珠海大道以北、南湾大道以东区域。

乡村区内农贸市场布局情况合理，基本能保证平均每一个行政村、社区均有1个农贸市场的配套服务。

2、斗门区农贸市场主要特征及问题

旧城区内农贸市场分布点位多，同时存在个别市场服务半径重叠、服务对象一致的现象。例如南潮市场、坭湾新市场和金湾中心农贸市场；大众市场与金享市场，其中坭湾新市场、金湾中心农贸市场、金亨市场受到另一市场挤压，经营状况不佳，部分农贸经营面积已被用作超市、服装店、餐饮店等功能。

新城区内农贸市场缺口较大，单位面积1平方公里范围内无农贸市场的区域主要位于尖峰山以南、黄杨河以西。

乡村区内农贸市场布局情况合理，基本能保证平均每一个镇、行政村、社区均有1个农贸市场的配套服务。

3、金湾区农贸市场主要特征及问题

旧城区内农贸市场布局合理，农贸市场服务半径合理且没有严重重叠的现象，均能满足市民的日常生活要求。

新城区内农贸市场缺口很大，基本没有布置农贸市场。

乡村区内农贸市场布局情况合理，基本能保证平均每一个镇、行政村、社区均有1个农贸市场的配套服务。

4、结论

旧城区：农贸市场布局较为合理，仅有部分区域存在市场服务半径重叠、服务对象一致的现象，现状基本能满足市民的日常生活；

新城区：农贸市场缺口较大，特别是近几年新开发的城市建设用地区域，基本未布置农贸市场。

乡村区：农贸市场布局较为合理，基本能保证一镇、行政村、社区1个农贸市场。

第四章  农贸市场布局规划

一、珠海市农贸市场的发展趋势

纵观国内学者对农贸市场发展趋势的研究成果，结合本次规划对农贸市场相关理论的研究表明，农贸市场超市化是社会发展的必然产物，生鲜超市的比重将逐渐增大，成为城市居民购买鲜活菜蔬、农副产品、生活资料的主要场所，这也是珠海市农贸市场发展的大趋势。

但就珠海市现阶段及未来20年内，市民购买鲜活蔬菜、农副产品的方式而言，农贸市场彻底超市化是不可能的，要实现超市化必将经历一个漫长的过程。通过对珠海市现有农贸市场的状况、市民购买方式及城市经济发展趋势的研究，本次规划确定珠海市农贸市场的发展必将经历以下3个阶段：

1）传统农贸市场阶段；

2）“农加超”阶段；

3）生鲜超市阶段。

在未来20年以内，珠海市农贸市场的发展应该处于“农加超”阶段，即传统农贸市场向生鲜超市的过渡阶段，呈现传统农贸市场与生鲜超市共存的状况，并鼓励农贸市场超市化。

传统农贸市场将由部分中心农贸市场（综合市场）构成，力图实行超市化管理，并提供超市化购物环境，对于条件成熟的中心农贸市场（综合市场）可改造为生鲜超市；生鲜超市将由社区农贸市场（肉菜市场）构成，通过改造、新建等方式实现完全超市化。

二、布局规划原则

为保证农贸市场布局的科学性、合理性和有序性，规划布局须遵循以下原则：

1）强调区位差别，按需布局；

2）结合现状，实事求是规划；

3）规模适当，服务半径合理；

4）适应市场需求，留有发展余地；

5）服从上一层次规划要求。

三、布局规划思路

1）根据现状农贸市场地理位置、建筑风貌、配套设施、经营状况，并与规划确定相关指标进行比较，以制定农贸市场规划模式。

2）根据农贸市场现状情况、公众意愿，并结合相关规范，合理制定农贸市场规模、服务半径、服务人口及配建停车位等相关规划指标。

3）根据现状农贸市场布点情况，结合城市现状及未来发展状况，以规划制定指标为支撑，规划中心农贸市场（综合市场）具体点位。

四、布局规划

1、规划指标

1.1  指标确定依据

1）人口密度

根据《珠海市城市总体规划（2002-2020）》对珠海人口增长规律的分析，珠海市城市总人口在2020年可以达到200万左右，人口密度为1187人/平方公里。

表4-1  规划城市各区域人口控制规模

2）相关规范

表4-2  各相关规范农贸市场配套指标一览表

根据上表中相关规范出台的时间，经过分析可以看出：

农贸市场的面积指标呈逐渐增大的趋势。随着城市化的逐步推进，人民生活质量的不断提高，居民对农贸市场的需求在逐渐增大。为适应实际需求，建筑面积逐渐增加，由以前的1200m²增加到2000m²，直到目前的2500m²。

农贸市场的服务半径指标呈逐渐减小趋势。在同为500m半径的服务区域内，从以前指标要求设置1处农贸市场，到目前指标要求设置1-2处农贸市场。表明在同样大小的服务范围内，人口密度增大了，农贸市场的服务半径相应减小。

农贸市场的服务人口指标呈逐渐增大趋势。由以前60-90的千人指标，到目前35-40的千人指标，而且在建筑面积增加的情况下，千人指标却在下降，表明单位农贸市场的服务人口在不断增大。

表4-3  各相关规范农贸市场配建停车位指标一览表

3）现状城市建设状况

根据农贸市场周边居住用地的调查情况和珠海市城市规划所划拨的居住用地容积率情况显示，随着经济的增长，城市建设用地的不断减少，居住用地容积率基本在2.0左右，其用地内居住建筑多为多层和小高层建筑。

同时，根据农贸市场调查状况显示，开发合理、经营状况较好的农贸市场基本位于大居住区核心位置，容积率与周边居住用地容积率基本一致，均为多层建筑，且与周边建筑较为协调。

4）现状市场用地规模

经过对珠海市现状农贸市场的详细调查，周边环境的综合评价，现状珠海市经营状况良好的农贸市场大多都为旧城区范围内的大型中心农贸市场（综合市场）。通过对其情况的研究分析发现该类市场其营业面积多在2000m²左右，且多数为两层。

同时，对农贸市场营业面积占其建筑面积的比例进行了调查，研究分析发现农贸市场建设中营业面积占50%、通道面积占35%、辅助面积占15%。

5）现状市场密度

根据现状各区域市场密度指标可以看出，旧城区是农贸市场布局较为合理的区域，布局合理区域的农贸市场密度均在0.6个/平方公里之间，而新城区则是布局缺口较大区域，市场密度均在0.3个/平方公里之间。

经分析可知，旧城区农贸市场服务半径约在600—800米之间，新城区农贸市场服务半径约在800—1000米之间。

6）现状人均营业面积

根据现状农贸市场经营状况分析，珠海市农贸市场经营状况良好的市场基本集中于旧城区，以香洲区中心城区尤为明显，其农贸市场人均营业面积约为0.2m²/人。结合人口密度、市场密度等现状指标，营业面积平均值约为3000m²。

7）公众调查

通过公众调查可以看出，城市老城区的农贸市场服务半径多在400-500米，而位于老城区内的多个大型中心农贸市场（综合市场），如柠溪市场、南坑市场等，服务半径已达到800米左右；新城区的农贸市场多为中心农贸市场（综合市场），服务半径也已达到700-1000米，且不方便市民消费；城市一体化地区的农贸市场，由于均为村镇中心农贸市场（综合市场），其服务范围为全村、全镇，有部分农贸市场服务范围已涉及周边村镇。

1.2  指标确定

1）开发强度

农贸市场开发强度指标只针对城市内独立占地的中心农贸市场（综合市场）。

根据城市土地集约利用思想，结合其它大城市对农贸市场容积率、建筑高度控制指标，参考珠海市城市商业用地建设指标，确定珠海市城市中心农贸市场（城市综合市场）开发强度为：容积率：2.0、建筑密度：35%、建筑高度：24米。（该指标均为上限指标。农贸市场开发建设中，可根据实际情况，通过相关城市规划的指引对指标进行调整）

2）服务半径

表4-4  规划制定农贸市场服务半径标准一览表

3）服务人口

表4-5  规划制定农贸市场服务人口标准一览表

4）建设规模

表4-6  规划制定农贸市场建设规模标准一览表

注：规划确定社区农贸市场（肉菜市场）均为配建设置。

5）配建停车位

表4-7  规划制定农贸市场配建停车位标准一览表

2、规划布点

规划在遵循珠海市范围内已编制控制性详细规划的区域所确定的农贸市场点位的基础上，根据现状农贸市场的建设情况，按照本次规划所确定的农贸市场布局相关控制指标进行布点。

在城市建设区，规划将形成城市中心农贸市场（城市综合市场）与城市社区农贸市场（城市肉菜市场）共存，城市中心农贸市场（城市综合市场）为主的农贸市场体系。就服务半径、服务人口而言，构成城市中心农贸市场（城市综合市场）对城市建设区基本全覆盖，城市社区农贸市场（城市肉菜市场）补充完善的空间结构。规划确定城市建设区农贸市场空间理想布点模式如图4-1。

在乡村建设区，规划在每一镇、行政村、社区规划1个村镇中心农贸市场（村镇综合市场）或村镇社区农贸市场（村镇肉菜市场），构成农贸市场对乡村建设区的全覆盖。

图4-1  农贸市场理想布点原则

珠海市全市范围内共规划中心农贸市场（综合市场）132个，包括香洲区58个，其中新建19个；斗门区47个，其中新建27个；金湾区27个，其中新建16个。社区农贸市场（肉菜市场）可根据区域居民实际需求，按照本规划制定的指标和布点原则合理布置。

（规划远期农贸市场具体点位详见《远期建设布点规划图》）

3、农贸市场用地所属类别

农贸市场用地所属类别只针对独立占地的中心农贸市场（综合市场）。

根据《珠海市城市规划技术标准与准则》，农贸市场用地属于商业服务业设施用地类别中的商业用地。

基于以上规定，本次规划农贸市场用地应属于商业用地类别。但同时，农贸市场又是城市最为基础的公共配套服务设施，如按照传统商业用地进行开发建设，其公益性必将受到影响。为了保证珠海市农贸市场的良性发展，更好的发挥其公益性作用，本次规划将农贸市场用地定义为公共性商业用地，属于商业用地类别，在其地价、建筑规模、建设模式等方面区别于单纯商业用地开发，并享受政府相关优惠政策。

五、布局规划调整原则

由于农贸市场布局规划受经济发展状况、城市建设状况、市民消费观念等因素的影响，故在农贸市场规划、建设中存在调整的可能，但其调整必须遵循以下原则：

1）在城市远期发展中，若部分居住区建成的居住用地内可容纳人口与《珠海市城市总体规划》及各区域分区规划所确定的人口规模不符，即规划确定农贸市场服务人口与该区域实际居住人口不符时，在保证其点位的基础上，可调整其等级、服务半径、服务人口、建设规模等指标。

2）在远期城市规划、建设中，如果一独立功能区出现大面积的用地功能调整，特指由居住用地调整为其他用地性质，或其他用地性质调整为居住用地，必须根据调整方案对该独立功能区及其周边密切相关居住区范围内的所有农贸市场按规划确定指标进行整体调整。

3）在保证农贸市场服务半径、服务人口、建设规模的基础上，允许中心农贸市场（综合市场）在200米范围内进行点位调整。如农贸市场调整范围超过以上规定，应对该农贸市场所处的功能区范围内（以其为中心原则上不小于5平方公里，独立功能区除外）的所有农贸市场按规划确定指标进行整体调整。

4）由社区农贸市场（肉菜市场）调整为中心农贸市场（综合市场）的原则上在满足国土、规划及其他相关要求的情况下允许调整；由中心农贸市场（综合市场）调整为社区农贸市场（肉菜市场）的必须对其所处功能区范围内（以其为中心原则上不小于5平方公里，独立功能区除外）的所有农贸市场按规划确定指标进行整体调整。

六、农贸市场开办条件

1、中心农贸市场（综合市场）开办条件

1）用地应符合土地利用总体规划及城市规划相关规定。

2）中心农贸市场（综合市场）点位、开发强度、服务半径、服务人口、建筑面积、经营面积、配建停车位数应符合本规划相关规定。

3）中心农贸市场（综合市场）为室内市场，其建筑物应为框架结构或钢筋混凝土结构。

4）市场经营农副产品的面积不低于65%。如分为两层设置，需按《珠海市农贸市场改造升级基本标准》相关规定执行。

5）市场经营范围、内部设施、环卫要求、消防要求、管理措施应满足珠海市相关行业标准。

2、社区农贸市场（肉菜市场）开办条件

1）社区农贸市场（肉菜市场）可根据区域居民实际需求合理布置，但不能临城市快速路、城市主干道。

2）社区农贸市场（肉菜市场）服务半径、服务人口、建筑面积、经营面积、配建停车位数应符合本规划相关规定。

3）社区农贸市场（肉菜市场）为建筑物底层配建式室内市场，可不单独占地。如需单独占地建设，其用地应符合土地利用总体规划及城市规划相关规定，其建筑物按中心农贸市场（综合市场）相关规定建设。

4）社区农贸市场（肉菜市场）应设置于商业服务业设施建筑底层。在无条件区域，可设置于居住建筑底层，但需经过该居住建筑业主委员会同意。

5）市场经营农副产品的面积不低于80%。

6）市场经营范围、内部设施、环卫要求、消防要求、管理措施应满足珠海市相关行业标准。

第五章  农贸市场近期实施规划

一、近期实施规划原则

根据近期城市建设区市场需求，通过对农贸市场的建设，补充居民对市场的需求。同时，近期布点还考虑了区域的未来发展要求，与城市远期规划相结合，进行了配合布点，以此来促进近、远期的发展需要和经济繁荣。

二、近期实施规划目的

1）指导下一步详细规划；

2）指导城市近期规划；

3）指导城市近期公共配套设施建设。

三、近期实施规划

1、近期实施规划模式

在城市近期建设范围内，可根据城市规模，人口状况，社会经济状况，按照本规划制定的指标和布点原则，并根据远期农贸市场布点点位，增设部分临时社区农贸市场（肉菜市场），以满足城乡人民的日常生活需求。

2、近期实施规划布点

珠海市全市范围内近期共规划中心农贸市场（综合市场）78个，包括香洲区39个，其中新建10个；斗门区23个，其中新建3个；金湾区16个，其中新建7个。社区农贸市场（肉菜市场）可根据区域居民实际需求，按照本规划制定的指标和布点原则合理布置。

（规划近期农贸市场具体点位详见《近期建设布点规划图》）

四、近期急需新建农贸市场区域

为解决珠海市现状部分居住区居民“买菜难”的问题，同时为以后农贸市场的建设提供理论支撑、实践经验，规划根据现状调研情况，并结合珠海市近期城市发展状况，确定急需新建农贸市场的区域11处，其中香洲区9处、斗门区2处。

1）明珠南路、翠微西路、三台石路、逸仙路围合区域；

2）三台石路、人民西路、红山路、翠景路围合区域；

3）迎宾北路、梅华东路、兴业路、银桦路围合区域；

4）敬业路、梅界东路、三台石路、梅华西路围合区域；

5）九州大道以南、石花山以北的区域；

6）水湾路、石花东路、情侣南路围合区域；

7）珠海大道、南湾大道、前山河围合区域；

8）港湾大道以西神前村；

9）港湾大道以南、乐园东路以北的区域；

10）珠峰大道以南、黄杨河以北、里维埃拉楼盘及其周边区域；

11）湖心路以东、友谊河以西、珠海大道北侧区域。

第六章  大型批发市场发展规划

一、大型批发市场发展规划原则

1）市场具有大区域辐射职能

珠海市作为珠江口西岸核心城市，其城市功能具有对周边城市的强大辐射职能。大型批发市场作为珠海市城市主要的功能设施，同样承担着辐射周边城市的职能。

2）市场发展逐步从无序到有序，从低级到高级

未来大型批发市场的层次结构需更为合理，管理更科学、有力、档次进一步提高，次序明显好转。

3）市场选址逐步向城市建设区边缘或外围转移

由于城市城区建设用地地价的上升，以及批发市场对停车、物流、仓储等方面要求的提高，大型批发市场必须向城市边缘或外围区位好、交通便利、地价低廉及靠近产区的地方转移。

4）市场选址与城市物流配送中心相结合

大型批发市场与城市物流配送中心结合，形成良好的资源整合，借助物流配送中心便利的交通条件提升大型批发市场在大区域内的综合竞争力。

5）大型批发市场类别应与珠海市优势农副产品挂钩

大型批发市场建设应充分结合珠海市优势农副产品，将珠海市优势农副产品批发规模壮大，特别是海产品批发市场。

二、大型批发市场布局引导

1）应符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关文件和条例的规定，特别是选址应符合对用地性质、强度等方面的要求。

2）应设置在城市建设区边缘或外围，同时保证交通便利，方便货物运输，有足够的停车、仓储场地。

3）对于农副产品来源特殊的大型批发市场（如海产品市场），应设置在靠近产区或主要流通要道的地区。

4）应综合考虑现状基础、农副产品来源和类型等因素的影响，尽可能将相同、相关的市场集中统一的布置在同一区域。

三、大型批发市场布点

根据珠海市现状大型批发市场点位，结合珠海市作为“珠三角”珠江口西岸交通枢纽、区域中心城市的定位，并参照相关城市规划，确定珠海市大型批发市场布点区域如下：

1）蔬菜类大型批发市场

主要位于香洲区105国道西侧，现状沥溪村西南部；斗门区黄杨大道与连桥路交汇处。

2）瓜果类大型批发市场

主要位于金湾区江珠高速公路与珠海大道交汇处，珠海大道以南。

3）农副产品类大型批发市场

主要位于香洲区105国道西侧，现状沥溪村西南部。

4）海产品类大型批发市场

主要位于斗门区白藤头一带。

四、大型批发市场控制指标

根据珠海市现状大型批发市场建设情况，结合其它大城市该类市场控制指标，并参照珠海市规划编制控制指标，确定珠海市大型批发市场控制指标为：

用地面积：≥20000m²；容积率：≤1.0；建筑密度：≤30%；建筑高度：≤20m；配建停车位：1.0-2.0车位/100m²建筑面积。

第七章  实施建议

一、规划建议

1、发展新市场

新市场的建设应根据市场建设规划和需求关系，综合考虑周边居民的消费水平、城镇社会经济发展方向、人口变动趋势、市场辐射面积、周边市场设置状况影响等因素，按规划布点要求进行建设，在新市场的建设上必须作好项目可行性分析。

2、建临时市场

临时市场作为城市近期建设中组成部分，应合理确定其建设模式、建造方式，避免资金的浪费，临时市场建设可根据城市发展速度调整，目的是达到市民日常生活的方便。

3、改造旧市场

以中心城区为重点，对场地拥挤、基础设施没有配套的市场应进行限期改造，区域内市场密度过大的市场应合理重组，应将配套建设停车场放在重要位置一同考虑，农贸市场改造方式按照《珠海市农贸市场改造升级基本标准》执行。

4、整顿现有市场

对全市市场进行甄别，符合实际需要和规划要求、经营管理规范的，应督促其尽快完成各项报批手续；基本符合规划要求，但经营欠规范的市场，应限期整改；不符合规划要求且经营管理不善的，当地政府应督促其逐步归并于附近有发展前途的市场。

二、政策建议

1）在工业进园区的指导思想下，农贸市场可利用现有工业厂房改造建设。

2）根据现状各区域不同农贸市场的建设状况，农贸市场改造应实施一场一策的改革措施。

3）对按标准进行改造，并通过审查验收的农贸市场，不论所有制，一视同仁地给予财政补贴。

4）农贸市场在投入使用后，规定其在一定使用周期内对内部设施、外部环境进行改造升级。

5）构建经营单位责任管理、工商部门监督管理、镇（街）属地管理和行业自律为主要内容的“四位一体”的监管体系，逐步建立农贸市场管理长效机制。

6）新建农贸市场通过政府与市场经营者签订特许经营合同的方式，明确双方的权利义务，实行特许经营管理。

7）鼓励和引导国有经营主体参与新增市场的经营，增加国有控股农贸市场的数量，发挥国有主渠道的示范带动作用，更好地发挥农贸市场的公益服务作用。