为加快香洲区旧工业区和旧城镇综合连片更新改造，推进“产城融合”和土地节约集约利用，优化城市空间结构和产业布局，促进城市功能完善和产业转型升级，同时规范更新区域内房屋面积认定和补偿工作，切实维护权利人的合法权益，根据有关法律法规和政策，结合我区实际，制定本意见。

　　一、适用范围

　　本意见适用于香洲辖区内拆建类旧工业区和旧城镇综合连片更新改造项目的组织实施工作。

　　二、概念定义

　　旧工业区和旧城镇综合连片更新改造项目是指由区政府统筹划定并授权城市更新实施机构作为项目组织实施单位对用地面积不小于10万平方米、原用地功能以工业为主的连片区域组织实施更新改造的项目。

　　三、职责分工

　　香洲区“三旧”改造城市更新工作领导小组（以下简称“领导小组”）负责旧工业区和旧城镇综合连片更新改造项目的统筹和决策工作；香洲区城市更新主管部门负责具体综合连片更新改造项目的认定、指导和协调工作，以及组织开展不动产权益等基础数据核实工作；香洲区政府授权的项目组织实施单位负责意愿征集、拆补谈判、项目申报、更新单元规划编制、项目实施等工作，配合做好基础数据初步调查、收集和整理工作；各相关职能部门按照职能分工负责项目相关的工作。

　　四、改造原则

　　旧工业区和旧城镇综合连片更新改造应遵循“政府推动、规划先行、国企攻坚、多元参与、利益共享、分区建设”的工作思路和改造原则。

　　五、改造方向

　　旧工业区和旧城镇综合连片更新改造以促进新型产业发展为主，拓展新型产业发展空间，驱动城市更新和配套设施完善，促进“产城融合”，构建产城人文四位一体、多元发展的综合创新空间。

　　六、规划要求

　　（一）更新规划

　　项目组织实施单位应依据相关上位规划编制和报批项目更新单元规划，依照批复的更新单元规划组织实施项目，根据道路、山体、水体等要素，合理划定城市更新单元，组织编制项目更新单元规划方案，确定补公用地及公共设施，落实“规划先行”。

　　（二）产业规划

　　为加快发展先进制造业，培育壮大战略性新兴产业，旧工业区和旧城镇综合连片更新改造应规划建设不少于项目原有工业用途房屋建筑面积的工业用房或新型产业用房，在优先保留项目范围内原有优质生产型企业的基础上，重点发展数字经济、互联网、新一代信息技术、供应链管理和供应链金融、生物医药、文创、总部经济等重点领域产业，构建科技孵化器、公共技术服务平台和大学生创业园等新型产业载体。

　　（三）公配要求

　　1.基础设施、公共服务设施和异地补公设施应优先考虑城市道路、排水、排污和供电等市政设施，其次是卫生医疗、教育、文化、社区邻里服务等公共服务配套设施，以上建设内容纳入项目建设范围，由项目组织实施单位建成后无偿移交政府，由政府指定单位、机构进行管理，产权归政府所有。在更新单元规划中给予相应容积率奖励或在城市更新项目地价评估过程中充分考虑补公项目建设成本对城市更新项目土地价值的影响。

　　2.除用于回迁安置权利人的住宅外，旧工业区和旧城镇综合连片更新改造可考虑配置一定比例的公共租赁住房、人才住房、新型产业配套员工宿舍等住宅，以及“产城融合”所需的商业、办公和其他生活服务配套设施，以实现项目经济指标平衡。

　　（四）回迁安置要求

　　项目涉及原公共管理与公共服务设施用地、原党政机关及事业单位和国有企业等公产房屋用地的，应坚持“集约用地、补充公配”的原则，将有关用地整合后统一规划，尽可能成区域集中建设党政机关及事业单位和国有企业的回迁安置用房，其余用地优先用于建设基础设施和公共服务设施。

　　七、搬迁安置补偿办法

　　（一）房屋面积认定

　　房屋按照以下标准进行房屋面积认定：

　　1.已建成的永久性建筑物：已办理不动产产权登记的，以不动产登记机构登记的建筑面积作为永久性建筑面积进行认定；已办理规划验收（规划条件核实）、竣工验收（竣工备案）或确权手续之一，未取得不动产产权登记证书的，以规划验收、竣工验收或确权登记时核定测绘成果的建筑面积作为永久性建筑面积进行认定。

　　2.已报建，仅进行了部分地上建筑物建设，未办理规划验收、竣工验收（竣工备案）或确权手续的永久性建筑物，由具有相应测绘资质的测绘机构参照房产测量规范进行实地测绘，并核实原经规划部门批准的报建图纸后对永久性建筑面积进行认定。

　　3.临时性建筑物或构筑物，以具有资质的测绘机构出具的测绘报告进行临时建筑面积认定，认定结果作为按《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿办法》（珠府〔2018〕43号）补偿的依据。

　　4.属历史房屋的，按照历史房屋认定相关政策和程序执行。

　　5.不符合本条前四项规定情形的，按无建筑面积进行认定。

　　（二）补偿方式和补偿标准

　　1.永久性建筑物优先采取不动产产权调换的补偿方式，权利人也可选择采取货币方式，或产权调换与货币方式相结合的方式获得补偿。

　　权利人选择货币补偿的，通过评估现状价值后进行货币补偿；选择不动产产权调换的，按照以下标准核算应补偿房屋面积：

　　（1）党政机关及事业单位。按照永久性建筑房屋面积认定结果的1.1倍计算应补偿房屋面积。

　　（2）住宅房屋权利人。按照永久性建筑房屋面积认定结果的1.1倍计算应补偿房屋面积。

　　（3）其他权利人。

　　单宗用地面积小于10000平方米的，按照永久性建筑房屋面积认定结果的1.1倍计算应补偿房屋面积。

　　用地面积大于等于10000平方米的，由权利人选择以下其中一种补偿方案：

　　一是综合考虑补公等因素，允许权利人缴纳地价、建安成本及对应比例的补公设施成本等费用后，取得与项目批复更新单元规划平均容积率和功能配比相同条件下该宗用地假定可开发建设对应面积的工（产）业、商业、办公等用房（如项目批复的更新单元规划含住宅的，假定开发时住宅按办公计算）。具体方案由项目组织实施单位制定并报领导小组审定后执行。   

　　二是按照永久性建筑房屋面积认定结果的1.1倍计算应补偿房屋面积。

　　（4）补充说明。

　　应补偿房屋面积不足原用地容积率1.0面积的，按原用地容积率1.0面积计算，并由权利人支付经评估确定的面积差额部分的建筑成本。

　　应补偿房屋原则上须与经认定房屋的土地权利人、土地使用权性质、土地用途和房屋用途保持一致；房屋用途确实无法与原证载功能保持一致的，应补偿近似功能房屋；原房屋经批准永久改变使用功能的，应按经批准改变后的功能进行补偿。原证载土地取得方式为划拨的，如需由划拨转出让，涉及费用由权利人向已缴纳划拨转出让地价款的实施主体补缴。

　　应补偿房屋统一按1000元/平方米的装修标准完成建设后交付权利人。如原永久性建筑物的现状装修经评估低于1000元/平方米的，权利人无需补缴差价；高于1000元/平方米的，差价由项目组织实施单位以货币方式补偿。

　　由于房屋建筑面积不便分割，如权利人选择的安置房屋总建筑面积小于应补偿总建筑面积的，差额部分经评估现状价值后由项目组织实施单位以货币方式补偿权利人；大于应补偿总建筑面积的，权利人应适当补缴费用，具体方案由项目组织实施单位经测算后制定并报领导小组审定后执行。

　　评估机构由权利人与项目组织实施单位在国有土地上房屋征收评估机构库中优先通过协商方式选定；协商不成的，通过抽签、摇号等随机方式确定。评估费由项目组织实施单位承担。

　　2.临时性建筑物或构筑物、其他费用（包含搬迁、临时安置补偿和停产停业损失）应采取货币方式补偿。

　　临时性建筑物或构筑物的补偿标准参照《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿办法》（珠府〔2018〕43号）文件标准执行；其他费用的补偿标准参照国有土地上房屋征收项目相应标准执行。

　　（三）奖励

　　对按期签约、搬迁的权利人，可适当给予货币奖励，具体奖励方案由项目组织实施单位报领导小组审定后执行，并纳入项目改造成本。

　　（四）其他方式参与改造

　　权利人通过其他方式（如收购归宗、以不动产作价入股、联营、土地置换等）将不动产权益转移到项目组织实施单位参与连片改造的，应按公平、等价原则进行，具体方案由项目组织实施单位报领导小组审定后执行。

　　八、项目开发建设要求

　　为提高“产城融合”开发水平和招商引资品质，在确定更新单元规划和确权补偿标准后，项目组织实施单位应开展国内综合招标，选取具备相应资金实力和开发建设资质、规划设计方案符合项目定位、有产业园区建设运营经验、经营理念符合项目需求、信用良好和社会责任感强等条件的优秀开发企业建设项目。

　　九、附则

　　（一）涉及其他国有资产、供销合作社物业的，可参照本意见执行。

　　（二）涉及村集体物业且村集体已完成旧村改造的，可参照本意见执行；未完成旧村改造的，按旧村改造政策执行。

　　（三）本意见由珠海市香洲区城市更新局负责解释。

　　（四）本意见自2020年7月3日起施行，有效期五年。